A avaliação da propriedade imobiliária visa a estimar o seu valor e, pode ter entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de imóveis, o financiamento (hipoteca/hipotecário) na compra ou construção de um imóvel, o estudo econômico e financeiro de um projeto de investimento, cálculo de indenização por expropriação, determinação do valor para efeitos fiscais, etc.

Avaliadores

As avaliações de imóveis são executadas normalmente por profissionais com nível superior ou técnico, intitulados como – avaliador ou perito imobiliário. São avaliadores aqueles que para além de curso superior (ou técnico), possuam formação na área de avaliações e perícias, devendo estar inscritos nos conselhos profissionais regulamentadores (CREA, CAU, CRECI). Por competência técnica está estabelecido em legislação federal que compete aos profissionais que possuem nível superior em engenharia civil, engenharia agrônoma, arquitetura e urbanismo e aos profissionais de nível técnico corretores de imóveis, desde que possuam o curso de avaliador de imóveis urbanos.

Objectivos da avaliação

Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo várias perspectivas e conduzir a valores diferentes, devendo estabelecer-se á partida o objectivo da avaliação, sendo os mais correntes os seguintes:

  • Avaliações no âmbito da atividade creditícia
  • Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade publica
  • Avaliações no âmbito fiscal
  • Avaliações no âmbito do processo civil
  • Avaliações no âmbito da actividade seguradora
  • Avaliações no âmbito das transacções
  • Avaliações no âmbito do investimento
  • Avaliações patrimoniais de particulares e empresas
  • Outras

Tipos de valor de avaliação

Consequentemente de acordo com o âmbito, objectivo da avaliação e tipo de imóvel ou propriedade a avaliar podem ser determinados (estimados) diversos valores, sendo os mais correntes os seguintes:

  • Valor venal ou de capital
  • Valor de mercado
  • Valor locativo ou de rendimento
  • Valor residual
  • Valor efectivo ou actual
  • Valor potencial óptimo
  • Valor patrimonial tributário
  • Outros

Métodos de avaliação

De acordo com o objectivo da avaliação e valor a determinar utilizam-se fundamentalmente cinco métodos de avaliação imobiliária:

  • Método comparativo direto de dados do mercado (ou método comparativo pela NB 502/89)
  • Método Involutivo
  • Método do evolutivo ou do custo de reprodução (ou método do custo pela NB 502/89)
  • Método da capitalização de renda (ou método da renda pela NB 502/89)
  • Método de quantificação de custos.